当下很多“田园综合体”做着做着就成了鸡肋，食之无味，弃之可惜。只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目，才会有持久良好的收益。其实在田园综合体的发展过程中有不能踩的坑，只有避开这些雷区才能平稳发展。

五大死穴

一是缺乏合理的“产业植入模式”

很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。

二是没有产业融合条件，生搬硬套地要把一二三产业融合到一起

很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然不顾市场自身的规律。

三是农田利用要合法合规

如果搞田园综合体肯定不是只种地，而是要三产融合，要建一些设施，过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅的，甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的，有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格，最好不要搞小把戏，按照正常的方式拿下一些地，在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

四是缺乏合格的投资运营主体

不少有模有样的田园综合体项目，投资运营主体是民营企业，为了获得政府三五百万的扶持资金，自己搭进去几千万，结果美好的愿望变成了现实的泡影；有的投运主体是政府旗下的文旅公司，数千万、甚至上亿投资由财政直投和地方文旅基金共同完成投资，结果项目搞得华而不实，没有接地气的市场化盈利模式，还得政府继续出钱养项目、养员工。

五是以投机心态骗国家补贴者大有人在

不少有这种动机的人，压根儿就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目，他们知道“玩真的”很难挣到钱。

多种产业

有产业支撑的田园综合体才能更容易成功，有产业的田园综合体项目才能达到振兴乡村的目的。

1、高价值农业，结合项目情况种植樱桃、草莓、人参、灵芝等经济价值较高、市场受欢迎、客群覆盖广的种类，能有效的把项目资源转化变现；

2、特产加工，如安吉的竹笋、江南水乡的米酒、安徽菜籽油等，都是游客认可度极高的产业，有特色有市场，与项目匹配度高，是一本万利的第二产业；

3、手工艺产业，如木雕、陶瓷、酿酒、刺绣、竹编等，能衬托项目文化氛围，可以作为游客体验业态，又能持续向市场输出文化产品，带来稳定的收益；

4、文化产业，包括影视文化、戏剧、音乐、摄影、设计产业、网红产业等。这些产业能聚集大批文化产业名人，提高项目文化地位，吸引众多粉丝，带来流量；

5、特色餐饮，杭州的清河坊，袁家村马嵬驿、厦门曾厝安都是把特色小吃作为项目核心产业。田园综合体也一样，来自乡土的美食，比城市的快餐更有吸引力；

6、主题民宿产业，环境资源突出的的田园综合体项目可以打造精品民宿产业，如莫干山、深圳校场尾、泸沽湖等，高品质的住宿自带引流体质；

7、其他现代化产业，如科技农业、电商产业、金融、地产、物流、智能科技等，但这些对技术和市场要求较高，大部分项目都不适合。

投资逻辑

田园综合体在投资策略安排上来看，要注意以下几点：

第一，要做好前期规划，构建支撑产业体系，必须坚持规划先行；

第二，引进社会资本，创新项目融资模式；

第三，引进先进管理方法，提高农业休闲质量，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设；

第四，创新主体间的合作模式，妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，形成建设合力；

第五，盘活土地资源，提高土地利用质量。