纵观目前国内的旅游业，疫情的确给许多文旅地产项目带来了生存危机，自2016年起，文旅地产已经连续多年维持2%-4%的低速增长率。由此可见，随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，整体市场已进入低增长时代。外有疫情，内有模式受限，文旅地产行业开始寻求改变，在“盘活存量”、“强化运营”、“数字化升级”的高质量发展阶段中稳步前行。

近日国家发改委正式印发《“十四五”重点流域水环境综合治理规划》，提出“科学划定湖泊流域保护范围，保护区内禁止建设房地产、旅游景点、高尔夫球场等设施，严禁各类旅游设施、餐饮客栈侵占湖体，坚决清理整顿以文旅、康养等名目打‘擦边球’搞沿湖贴线开发行为”。这是对文旅地产的又一道“紧箍咒”，意味着未来面向文旅地产的环境督查也会越来越严格。

其实这一政策的出台，并不意外，从近年的中央环保督察查办的典型案例看，尤其是近年来文旅地产项目触及生态红线的消息屡见不鲜，填海而建和挖山建设的文旅地产开发可以说是被严查的重灾区。

文旅地产成为生态环境破坏重灾区，主要有两方面原因，首先是由文旅地产本身的用地特性导致的，对不少文旅、康养项目来说，项目的选址必然要依山傍水，而自然保护区和生态好山水的重叠性很高，自然环境资源的优质程度，是项目竞争力的重要组成，是“卖点”之一，尤其对康养项目来说更是如此。目前国内大部分的文旅地产核心卖点仍以临山、滨湖和滨海等自然资源为主，在文旅地产相对粗放发展的年代里，这种以文旅、康养等名目打“擦边球”搞沿湖贴线开发行为，相当常见。但随着房地产政策调控及生态环保政策收紧，文旅、康养项目的监管相对更精细化、严格化，依靠生态资源建地产项目，本身就意味着政策风险和市场风险。另外，文旅项目需要大规模建设，在区域重叠性高的情况下，很容易触及生态红线，造成生态环境破坏。

在绿色发展已经成为主流意识的当今，文旅地产项目即便要开发，也不应突破环保红线，要考虑社会、经济、环境等多方面因素。地产开发有几个红线，一个是用地的红线，第二个就是环保的红线。以破坏生态环境为代价发展旅游经济，先破坏、后治理的路子是必然走不通的，在项目建设之前，就应当处理好项目开发与环境保护之间的矛盾。一个项目的开发，如果违反了生态环保的治理要求，违反了社会公众利益，那么这个项目就不能真正地落地。

其实对于重环保的今天来说，文旅地产依旧还是一个大风口，文旅项目的开发要重视对青山绿水的保护，文旅项目的建设，不是破坏生态资源，而应当是持续保护资源再生的行为。按照相关规范进行合理开发，文旅综合性开发和旅游地产可以做到生态平衡。因为商业开发跟生态保护并不一定是矛盾对立的，不管是从国际还是国内案例来看，不少项目即便进行了商业开发也没有破坏生态，反而让景观更漂亮、美观。其中的核心就是，以绿色生态理念为导向，文旅配套地产，而不是地产配套文旅。

文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”，但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。文旅地产开发需要文化支撑，借助吸引核，突出差异性和特色，从而打造属于项目独有的文化内涵、文化品位、文化层次和文化知名度，这才是文旅项目吸引人流、形成人气、提升土地价值的根本所在，是产业旅游消费的根源。归根结底一句话，文旅地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以生态发展为核心，以旅游产业聚集为延伸，以文化资源为底蕴，五者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。

来源：一市财经、CRIC文旅地产数据系统、中国房地产报、新浪财经网、每日经济新闻等