目前旅游地产正升级成为文旅地产、康旅地产以及更综合多元的产业旅游地产。优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色和独有的产业、服务等，能够很好地带动配套住宅的销售。而且，最关键的一点是能够从所处的环境出发，挖掘深层的人文精神，立足长远，使其与所处的空间和睦协调。

商业模式

旅游地产的商业模式如下：

1、旅游运营＋运作模式。这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边土地成为投入热点，盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。

2、产权出售＋商业运营模式。借助景区或城市的区位优点，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。

面临挑战

文旅地产的传统模式得到更迭，同时必将面对诸多挑战：

挑战一：文旅、康旅地产项目比单纯的旅游地产操作更复杂，其涉及的内涵和外延更广泛;

挑战二：文旅、康旅地产开发，其基础地产入口与产业提升的平衡及长期运营，任重而道远;

挑战三：要在概念层面形成战略高度，从而获得政府及土地方认可，并在后期得以实施落地;

挑战四：创新中国特色的文旅地产项目，如何提炼或运用正确模式是决定项目开发成败的基本前提。

如何破题？

走出“地产”思维

从纯地产开发过渡到文旅地产，并不是简单的加法，而是开发思路的质变。需要抛开房地产的建房、卖房、单一开发思维，转为研究旅游产业链的上下游环节，充分利用当地文化资源、生态景观，通过嫁接合适的产品、品牌、内容、资源到项目物业载体、城市载体，把地产和高附加值的产业结合起来，实现产业功能落地，达到盈利的目的。布局文旅产业，从地产视角上溯到文旅，需要创新。如果用地产思路做文旅，很难做好，因为诉求点还是卖房子，要通过卖房来挣钱。最终出现的结果是投入很大，但很多房子空在那里，卖不出去。因此文旅地产不能以地产为主，而要侧重文化和旅游方面。未来的文旅产业或文旅地产，重要的不仅仅是地段，更重要的是模式。文旅的生意模式，必然是重资产的，做文旅肯定要构建空间，不能一卖了之。同时，卖体验要有一个很长的周期。

学会借力

做文旅地产，不能只靠自己，要多靠政府，争取政府在土地出让方面的让步。文旅项目通常占地面积大，如果在项目开发中能帮助政府落实相应的公共利益，政府通常愿意在地价上给予一定的优惠。可以有效降低风险、减少投入成本。比如，华侨城惯常做法是在进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地；之后开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值；借助旅游产业发展，开发商场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价；同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。

通过文旅本身实现增值

文旅地产要突出优势，围绕优势产业明确项目主题，创造出独特的消费体验，形成市场吸引力，同时要嫁接资源，整合属地资源，拓展附加空间，挖掘并有效的延展地域性的历史文化资源的价值。文旅地产必须通过文旅本身来实现增值，需要从每个服务细节做起，赚的是客户闲暇时间，以及非必需品的消费预算，赚这部分钱，风险大，客户不会给第二次机会，因此，要做好长期深度运营打算才能迎接春天。