消费升级和政策红利引领下的文旅地产逐渐成为当前市场需求的宠儿、经济发展的骄子、资本追逐的对象。旅游地产近年来热度不减，但是这背后存在的大地产小旅游、主题创意不足、盈利方式单一、泡沫风险加大、规划管理欠缺等问题确是不容忽视的，很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持，同质化的开发方式弱化了项目的区域价值。文旅地产容易受天气、消费习惯、经济形势等因素影响，收益并不稳定。在美国金融危机期间，房地产价值下跌最大的区域，就在传统旅游胜地佛罗里达。能做好房地产，未必就能做好文旅地产。那么未来文旅地产怎么做才能更有生命力，更有价值呢？

  1  旅游地产的核心在于用文化来提升固化建筑价值

文化是点亮文旅地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。

文旅地产不是简单的旅游地产的复制，而是在追求本土文化的基础上，以差异化、多样化的形式，突破传统景点的单纯旅游功能或楼盘的单一地产功能，使观光、休闲、度假、会展、运动、教育、居住、娱乐等功能相辅相成，将文化转化为具有品质的旅游休闲消费产品和产业链条，形成自身的核心竞争力和品牌价值。

旅游地产的文化挖掘，要根据资源进行文化梳理和提炼，以一定的逻辑对旅游项目所包含的文化进行分类解析，摸清项目的文化家底，认清每种文化的价值，为核心文化的提炼打好基础。根据需求进行文化重构；最后，灵魂文化在项目产品中的注入和活化，塑造出项目独一无二的特质。

  2  “无文旅，不地产”贯穿投资开发全过程

文旅地产的内核在于“文旅”，而非“地产”。在过去众多昙花一现的失败案例中，都暴露出沿用地产思维做文旅产品的问题，抱着做地产拿地方便的心态，只顾建房子，而不注重往建筑内注入文化元素。

文旅地产，相较于传统地产，虽然仍然遵循着“拿地-规划-建造-营销-运管”的基本流程，但实际上每一个环节都发生了深刻变化，“无文旅 不地产”应贯穿投资开发全过程，实现文旅地产从开发到营销的全面颠覆。

  3  用综合的功能满足多样的需求

文旅地产的复合趋势越来越明显，单靠海滩、高山等资源去构建城市地产的营建模式已不能适应细分市场的客户需求；正如一个优秀的商业地产项目能够带动商业升级一样，一个好的文旅地产产品也能够引领文旅消费的方向，提升一个城市文旅产业的水准。

在互联网时代，要需要敏锐地捕捉客户需求的升级，满足人们不断提升的文旅体验的沉浸式需求。

  4  文旅游地产未来非运营不可得

文旅地产首先满足的是旅游和服务，它的产品除了房子，还有主题游乐园、特色景点、康养医疗等等。不同于普通地产开发节奏快、产品单一，后期运营简单，文旅地产开发是个漫长的过程，服务和后期运营至关重要。当前文旅地产的开发当中，配套运营能力和极高的投资文化越来越受到重视。

文旅地产项目“未来非运营不可得”其实早就是开发企业的共识性认知,但运营到底怎么做,有没有操作手册,却始终的大多数开发企业的心病。文旅地产项目想要做好运营,就需要把项目运营模式放在战略层面进行统筹考虑,运营体系也并非简单的销售道具,而是覆盖文旅地产项目全生命周期的战略系统。

事实上，文旅项目的成功与否通常只能直观地通过项目最终的销售情况判断。而运营环节作为销售的最终导向，往往体现在优质的落地项目、精细化的管理和精准多元的营销渠道。

以各个环节的形式创新，打造产品复合化、体验主题化、运营专业化、盈利多元化的新体系，通过导入经营与管理资源来实现资产的持续使用与增值，从而迎合“重运营、轻资产”的大趋势。